容城钢板出租

如果说以前开发商的角色，是整合房地产开发产业链的资源，那么成为城市配套服务商、城市运营商，则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力，必须从开发过渡到运营，更为深度地介入实体产业之中。

城市群逻辑已经成为房企投资和布局的核心。

在热点城市调控加码、中心城市拿地成本高企的背景下，包括万科、保利地产等在内的主流房企，几年前就开始布局核心城市辐射圈范围内的其他城市，以及轨道交通发展相对成熟的地区。

一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”，而围绕着城市群展开的中心城市、卫星城市划分方式，则不但成为房企开发投资布局的着眼点，还是其转型运营的着力点。这也暗含了中国区域经济发展的趋势。

城市群时代到来

截至2016年底，中国的城镇化率为57%。诸多研究公认，当一个经济体的城镇化率达到50%后，将进入到城镇化的第二阶段。

万科高级副总裁谭华杰指出，在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段，城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是“都市圈”和“城市群”，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。

参照海外情况。以世界最大城市群——美国波士华城市群为例，其面积仅占国土1.5%，却集聚了全美22.5%的人口，城市化率达到90%以上。而在我国东部三大经济圈中，人口最多的长三角目前也仅占全国人口的7%。这显示出，我国在城市群发展水平上仍与世界主流水平存在显著差距，当前的城镇化进程将为城市群发展带来机会。

中信建投认为，在城镇化的第二阶段中大城市将集聚越来越多的人口。如日本在上世纪60-70年代初城市化率60%至75%的阶段，全国超百万人口的城市群，其人口占总人口比重加速攀升，10年提升了近10个百分点。对我国而言，发展超大城市经济圈也是必然方向，而具备大规模人口吸聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。

中国未来的人口流入主要方向在哪里？包括万科在内的诸多大型开发商均认为，一定是流到相对发达、能够成型的城市带里去。目前中国三个已经初步成型的区域是珠三角/粤港澳、长三角、京津冀。另外还有以武汉为核心的长江中游城市带，及以重庆和成都构成的川渝城市带。

现实也印证了这一点。去年以来，在京沪深拿地成本高企的背景下，“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。曾经由本地房企主导的燕郊、启东、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，楼面地价逐步抬高，价格洼地被填平。

调控政策也随之跟进。在近期的调控政策中，多地楼市调控政策以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧，形成城市群调控模式。

以京津冀区域为例，北京市3月以来已发布11次房地产调控政策，包括认房认贷，封堵假离婚贷款买房，商住限卖等。与此同时，环京周边县市也联动出台了相关调控措施，保定市区、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。通过这样的联动调控，对地区楼市形成合力，全面封堵“炒房”。

深度介入产业

开发商紧随城市群发展，背后更深层次的原因是中国经济的转型。

在房地产业的黄金时代，一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后，产业结构升级、区域经济调整，资源和人群向几大区域集中，成为不可逆转的趋势。