兰州角钢

截至2月1日，城区保利望京苑项目成交均价同比上扬11.89％；而通州华业东方玫瑰项目均价则继续下挫

截至1月30日，链家地产市场研究部统计显示，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，实际商品住宅成交量仅在1300套左右，环比降幅高达75％。

1月，北京入市4个项目，供应量506套，仅成交25套，当期签约率仅为4.9％，创出2010年以来最低。

“从施工和新开工面积上看，2012年的供应量会出现明显增长，持续低迷的市场状态下”，链家地产市场研究报告预测，“上半年的库存量有可能超过15万套”。

主城区新房成交量回落

链家数据显示，2012年1月，北京城区成交占比整体成交量的比重环比下降7％；与此同时，成交均价也环比回落了25％。

“城区价格环比降幅较大的原因在于”，2月1日，链家地产市场研究部冯联联对《证券日报》记者表示，“1月单月城区住宅成交占比整体成交量的比例较小”，而均价在3万以上的项目成交也有限。从较长期间来看，城区商品住宅的价格仍是处于持平状态。

事实上，北京住房和城乡建设委员会网站显示，于去年12月7日获得预售许可的的保利望京苑项目，已签约成交均价为43750元/平米。而该项目去年8月开盘后的成交均价则为39102元/平米，涨幅高达11.89％。

近期，有媒体报道称今年北京中心城区的土地供应将主要以挖掘存量用地为主。“市规划委相关负责人表示，五环以内可改造的存量住宅用地，将主要用于建造公租房。”据该篇报道称，按照北京市城市总体规划，中心城区不主张大规模的建设商品住宅，可改造的用地将主要用于建设绿地、公共设施以及公租房。

就此消息，有观点认为主城区商品住宅用地将愈加稀缺。因此，五环内住宅高端化趋势将加剧。那么，未来城区房价是否会出现大幅上扬情形？

“从目前成交数据看，并无此种趋势”，链家地产冯联联对《证券日报》记者表示。在其看来，一方面上述政策的执行与实施程度尚有待观察；另一方面，目前库存压力较大，未来一段时间内，城区房价仍将趋于稳定。

截至1月30日，京城商品住宅成交均价为18229元/平米，价格环比回落21.3％。

上半年库存或突破15万套

北京1月份新入市的4个项目中，除去燕西华府家园之外，全部处于京郊地区。其中，仅有北街家园项目签约成交25套，整体的去化率还不到5％。另外，北街家园拟售价位为16500元，成交均价则仅为10896元，差价率达到34％。

“从成交结构上来看，2012年年初，郊区和中低端以及小户型项目的成交占比扩大”，链家地产张月认为，在买方市场形成后，郊区和中低端项目降价的范围进一步扩大。

以华业东方玫瑰项目为例，这个在通州率先掀起促销降价的项目，因业主的维权而一度闹得沸沸扬扬。2011年11月25日，该项目再度获得预售许可。截至2月1日，北京住房和城乡建设委员会网站显示，该项目成交45套，成交均价仅为13196元/平米，较之当初引起业主不满的16000元/平米的均价，再度回落了近两成！

彼时，华业地产在通州分别以总价21.9亿元、23.25亿元拿下规划建筑面积25.1万平米、26.42万平米的多功能用地，总计5个地块。如今，以华业在通州每平米楼面价近8800元/平米的土地成本，再加上建安和运营费用，以华业东方玫瑰每平米的13000元/平米的售价来看，公司从中所获利润可谓有限。

即便如此，华业东方玫瑰项目的去化率依旧不够理想。北京住房和城乡建设委员会网站显示，东方玫瑰家园住宅楼批准销售套数为265套，以如今签约成交的45套来看，项目去化率不到17％。

通州项目最早开始、并且已经经过几轮价格下调，渐渐出现像华业东方玫瑰这样售价逐渐逼近成本价格的项目。这是否标志着该地区的房价已经逐渐见底？

“事实上，从去年起京郊项目销售与成本比就开始逐步趋小”，链家地产冯联联表示，“如龙湖时代天街项目成本已经占比销售价格的75％乃至以上”。但是，在巨大的库存压力下，京郊的房价仍有下行的空间。“开发商的利润空间将进一步遭到挤压”，链家地产市场研究部冯联联表示，未来该地区的降价区间大约在5％-10％左右。

随着后期入市项目增多，北京库存量还将持续上涨，链家地产市场研究部认为，一季度的消化周期可能达到30个月。“从施工和新开工面积上看，2012年的供应量会出现明显增长，持续低迷的市场状态下，上半年的库存量有可能超过15万套。”